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中经研究丨传统房企怎样才能做好产业地产?

文章来源:博川 发布时间:2018-10-08 18:18

“大众创业,万众创新” 风起云涌,房地产企业玩“跨界”不是新话题,转型中的房地产企业正在寻求突围之道。那传统房企怎样才能做好产业地产?

 
产业地产与传统地产的差异点

产业地产由于结合了“产业”的概念,其客户群体与传统地产差异巨大,导致其具有小客群、大客户、成交周期长、资金周转慢等特性。所以传统地产与产业地产是两种不同的思维,在运作过程中存在着本质上的差异(如下表所示)。


表1:产业地产与传统地产的差异点

 
打破传统思维,构建产业运作能力

 

建议传统房企从以下几个方面强化产业地产的运作能力。

开发思维的转变

1

 
 

因客户群的不同,而造成了开发思维上的本质差异。因此,对于传统企业而言,开发思维的转变是最为基础,也是最为关键的一环。需从以下三个维度进行转变:

 

“盖房子”向“造平台”转变。传统的“盖房子”的思维,转向为入驻相关企业、员工等提供产业服务,打造产业服务平台。对传统地产而言,可能仅仅是提供住宿用商品房即可,而产业地产,不仅仅提供企业办公场所,还需围绕入住企业打通上下游产业链条,形成产业集群,为企业员工提供生活、休闲平台。

 

“做产品”向“创服务”转变。产品观念突破提供单一硬件产品的局限,转向树立以企业为中心,从产业和人两方面建立全新的服务体系。

 

“单一功能”向“综合功能”转变。功能方面突破单一功能开发的运营模式,转向集商务办公、商贸展示、商务配套、产业服务于一体的产业综合配套区开发。

 

发展模式的转变

2

 
 

从产业地产盈利模式(如下图所示)来看,产业地产项目价值链跨度较大,盈利模式丰富,全周期充分体现出“前期投入大、中期回报丰、后期收入稳”的收益特征。

图1:产业地产盈利模式

 

尽管如此,对于初入产业地产的企业而言,前端资金投入大,中端又通常鉴于产业地产所处地段及可售部分比例,资金回笼周期较长,而在后端,初进入企业的收入基本可忽略不计,故资金规划对初入企业来说挑战极大。

图2:联动U谷产品线

 

开发管理体系的转变

2

 
 

➤重点职能的强化

 

政府合作与政府沟通:不论是前端的投资拓展,中端的产品规划设计,还是后端的园区运营服务,都必须从贴合政府需求来考虑,并以此来寻求政府的支持,如拿地优惠,招商税收优惠等,这也是产业园区成功开发运营的关键所在。故产业地产在进行内部组织职能设计时,需将“政府沟通职能线”融入至产业地产开发的各个职能模块中(如下图所示)。

 

图3:政府沟通职能线

 

➤注重产业运营服务体系的建立

 

产业运营服务除了从企业家、员工的生活入手之外,还需要考虑产业链的打通、圈层的交流、创业资源的聚集、资源人才的配置以及政府政策的导入,这都是产业地产需要的(如下图所示)。

 

图4:产业运营服务体系

 

如,华夏幸福基业所提供的产业服务体系,涵盖了基本的物业服务、围绕入驻企业管理服务的平台搭建,以及孵化投资的金融服务。

 

◆全程无忧管家式服务

图5:华夏幸福基业全程无忧管家式服务

 

◆企业平台建设

图6:华夏幸福基业企业平台建设

 

◆金融投资服务

图7:华夏幸福基业金融投资服务

综上来看,传统地产和产业地产的逻辑有很大不同,产业地产的本质是为产业发展提供有效支撑和服务的产业平台,不是以产业为幌子的地产。其核心词是"产业",不是"地产"。作为传统地产企业转型做产业地产,除了热情和诚意还需再多点产业思维。唯有对产业发展的规律和路径有着深刻地理解,才能把握住产业地产的精髓,转型成功。