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博川顾问丨新冠疫情对中国产业地产影响的深度解析系列—武汉

文章来源:博川 发布时间:2020-02-14 16:08
2020年伊始,突如其来的新型冠状病毒疫情无疑是最大的黑天鹅,对全国人民的生活、经济活动带来了极大的冲击。而武汉处于整场疫情风暴的核心,史无前例的采取了封城措施,整个城市仿佛按下了“暂停键”。

在此,我们将重点分析该疫情对武汉产业地产领域(含商务园区、物流地产及制造类厂房)带来的影响,并对未来的市场走势进行初步的预测。

 

 
 
 
PART A
 
 
 
 商务园区 

 

 

市场供需结构面临调整

 

供给端,城市办公物业“去中心化”的趋势初显。目前武汉传统的商业写字楼大多集中于城市的CBD和核心区域;而商务园区的供给主要集中在东湖高新区(光谷),江夏区,东西湖区等远城区也有少量供应。近几年在光谷核心区域也出现少量的写字楼新增供应,得益于光谷的雄厚产业基础,其租赁情况也显著优于市中心的物业,高端写字楼与商务园区呈融合趋势,共同构成了为实体产业服务的重要物业载体。受疫情的影响,大量原计划于年内入市的潜在供应预计将推迟入市,但对整体市场而言影响有限。

 

武汉光谷软件园

 

本次疫情过后商务园区可能会迎来一波转移的机遇,有部分企业考虑将办公场地转移到郊区的商务园区。一方面商务园区低密度的办公环境可能会受到企业客户的更多青睐;另一方面,商务园区相对低廉的租赁成本,也会吸引一些成本敏感型的中小企业在疫情过后进行转移或搬迁。

 

需求端短期内市场的整体活跃度将显著降低,但危中有机。扩租、换租等行为短期内均将受到复工时间和安全因素等客观形势的限制。同时,一些租约即将到期或部分即将搬迁的企业将不得不选择续租,但预计下半年以互联网+教育为代表的科技型企业,可能会迎来一波逆势的扩租。

 

 

优势产业酝酿新机遇

产业布局分散防风险

 

从产业角度来看,本次疫情短期内对于进出口贸易、餐饮、旅游等行业带来了较大的负面影响。但对于武汉商务园区的部分租户而言可能是一个机会,生物医药与医疗设备,线上游戏、远程教育等互联网产业在疫情结束后预计将会迅猛发展,从而引发其扩租或新租的办公租赁需求。

 

武汉光谷生物城

 

在前几年的产业转移过程中,武汉凭借其九省通衢的交通地理优势和庞大的高校人才储备优势占得先机,互联网+教育等产业在武汉发展的如火如荼。截至2019年底,尚德机构、精锐教育、VIPKID、猿辅导、编程猫、考虫、51Talk、沪江英语、小站教育等36家国内在线教育知名企业的第二总部均已落户武汉。与华中区域的其他同能级城市相比,武汉的人才优势将在这些行业疫后崛起的过程中发挥关键的作用。

值得注意的是,以华为、金山、今日头条等为代表的科技型龙头企业此前已重仓布局武汉,尽管武汉仍将作为其今后业务发展的重点区域,但不排除部分企业会考虑将风险分散,将部分后台职能总部转移到中部的其他省会。

 

 

开发理念提升

软硬件双向升级

 

武汉市场的主流园区大多通过简单的房地产开发模式来实现盈利,注重地产化营销而忽视对产业和企业服务方面的思考与研究。在本次疫情的考验下,拥有统一业权、企业信息化平台搭建完善,并能为客户提供专业特色的物业及设施管理服务的园区将脱颖而出。这也将倒逼开发商重视园区数字化运营管理体系和数字化平台的搭建,通过提供产业服务来增加企业租户对园区的粘性,从而实现项目中长期的整体增值。

另一方面,当下武汉市场园区项目普遍以成本导向,软硬件的标准相对较低。未来的企业租户普遍将对健康相关的楼宇交付标准和后期的软性服务更加重视,包括对物业管理、健康的办公环境及智能化设施等方面提出更高层次的要求,从而推动园区物业的综合品质及行业标准进一步提升。但开发商需在满足市场需求的前提下,把握好投入及产出的平衡点。

 

 
 
 
PART B
 
 
 
物流地产

 

近年来武汉物流地产供应量的持续增加,截至2019年底,大武汉(含葛店)的高标准仓储存量已达260万平方米,再加上以京东、唯品会为代表的等电商自建库开始影响租赁市场,武汉物流地产市场总体呈现较高的空置率(13%),且租金未来的上行压力增大。

 

武汉物流地产市场的主要客群由电子商务、第三方物流及制造业构成,其中电商行业一直作为需求端的主要驱动力。此次疫情极大抑制了消费者线下的零售消费活动,中长期来看,电商行业在本次疫情中受到的影响有限。武汉封城这段时间,持续的限制外出措施促使消费者更多选择在线购物,即使本次疫情被有效控制后,消费者线下场景的消费信心仍然需要恢复时间。线上消费习惯的转变在中长期内将带来一定的业务增量,进而拉升电商行业(以生鲜食品为主)对物流仓库的需求。

 

目前武汉的冷链仓库主要集聚在东西湖、白沙洲及黄陂等区域,同时有部分传统物流开发商将部分高标库租给冷链运营商,改造成冷库后提供给生鲜电商作为区域、城市配送中心。武汉的冷链市场面临整体规模小、设备设施老旧、管理水平粗放等问题。本次疫情过后,预计医药产品冷链将面临长期的发展需求,能提振投资方对武汉本地物流地产的投资信心。

另外在本次疫情的极端情况下,救灾物资的发放及物流的周转效率问题被放大成为了社会的关注焦点。如何在疫后整合阿里、京东等龙头企业的IT平台及大数据信息优势,来提升社会物流的运转效率将是一个重要课题。线上与线下的结合对于高标准仓库市场来说也将是一个新的机会点。

 

综合来看,疫情对于武汉物流地产市场的负面影响将较为有限。且随着疫情控制以后,企业生产的逐步复位,生产订单驱动到厂2B业务需求及电商供应链的进一步发展,整体市场将恢复平稳发展态势。

 

 
 
 
PART C
 
 
 
  制造业  

 

 

劳动力密集制造业短期内承压

 

此次疫情呈现出较强的区域性聚集,主要集中在湖北省内和武汉市。后期恢复生产的时间未知,区域内劳动密集型的制造业工厂难以在短期内全面且有效恢复生产。对于武汉的几大传统支柱产业如汽车制造业、电子信息行业等来说,疫情将带来延迟复工、出口限制、交通物流受阻等一系列阻碍,普遍面临制造产能下降、消费需求下滑及出口受限的影响,进而加重企业负担,推高企业的生产成本,确实是巨大的危机。短期来看,湖北省及武汉市内比较集中的光通信、集成电路及显示产业短期将承压。

 

 

催化互联网时代向数字时代进阶

 

从长期看,本次疫情对数字技术及数字经济发展则是催化剂和加速器,有可能推动产业格局的调整。互联网正在加快从信息科技走向数字科技、智慧科技、物联科技。上线上云、5G应用落地、IC及显示、软件信息服务等将迎来加速增长。此次疫情或许会成为互联网时代进阶数字时代的催化剂,成为包括人工智能、5G、物联网在内诸多技术应用落地的需求检测器。

 

 

疫后的生产供应链保障

 

武汉不仅是中部的中心城市,更是中国制造业产业链上的关键一环,预计疫情过后中国制造将出现报复性产能届时国家生产机器的全速启动会引起三大需求:人员用工、原材料抢购和物流联动。建议及时建立“快速生产大数据体系”,充分利用数字化手段,对未来的人力、物流、资金流、信息流做出合理的预测和判断,以保障供应链的顺利运转。

 

整体看来,疫情对武汉本地的制造业冲击较大,增加了近期的下行风险。但武汉一直以来经济和就业增长积极,城市长期向好的趋势不改,机大于危。企业应坚定信心,努力把延迟复工及供应链影响降至最低,疫后全力恢复生产,并积极应对延迟消费带来的市场波动。

 
 

结语

 
 

在短期内,市场活跃度及市场情绪将受到此次疫情的显著影响,房地产市场亦普遍受到不同程度和形式的影响,其程度将主要取决于疫情持续的时长和政策对冲的力度,同时也取决于业内各主体的应对能力。

 

对于本次疫情持续的时间,我们持谨慎态度。参照此前发生的1914年西班牙流感、2003年非典(SARS)等疫情,都有一个相似时间轨迹:十一月份左右爆发,第二年五月份左右消失,基本持续半年时间左右。保守估计本次武汉疫情的持续时间也应该是这样一个规律。

 

上半年如何有序应对危机,下半年怎样发力恢复经济,这是摆在我们所有人面前的重要课题。这需要政府体系化的宏观指导和精细化的政策帮扶。我们看到由于疫情推动,多个地方政府已经陆续出台帮扶实体经济和中小型企业的落地性政策,包括金融支持、税收及其他费用的减免和延期缴纳等。这将有助于在疫情过后推动实体经济和小微企业快速复苏。而对于受疫情影响最重的武汉,预计未来将会有力度更大、更加精细的定向支持性政策持续出台。

 

更需要自身的努力和思路创新

 

首先,要结合当下的实际情况,科学制定合理的经济目标。我们无法决定外部环境,但我们应该学习好如何更好的控制风险。比如业主降低心理预期,以灵活的减免租金的方式与企业租户共担风险,不失为保护企业乃至产业的一种选择;

 

其次,要转变思路主动自救,线上线下相结合模式的升级。此次疫情将进一步加大实体产业对线上渠道的拓展和优化提升,同时与线下渠道进一步融合,实现灵活切换;

 

最后,要有必胜的信心。疫后重建时期信心比黄金更宝贵!武汉一座英雄的城市,湖北人民、武汉人民是英雄的人民,历史上从来被艰难险阻压垮过。此前无数的大灾大难总能让中国人团结起来共克时艰,这次也不例外。武汉胜则湖北胜,湖北胜则中国胜!相信我们一定能打好这场武汉保卫战!

(文章来源:戴德梁行产业地产)