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博川顾问丨产业地产未来十年前景分析

文章来源:博川 发布时间:2020-05-21 18:03
未来十年商业地产的总体面是好的,但回归到个案,商业项目的成功与否除了基本面的判断之外,具体项目的选址也直接关乎项目成败。产业地产需回归以产业为核心,未来十年通过如何搭建优质的产业发展平台为行业己任,通过“中国制造2025”的产业发展目标,努力塑造以地产开发为空间载体,以产业科技服务为平台灵魂,将中国的产业科技服务推向新的高度, 培育出更多的独角兽企业。


前言

房地产业在国民经济中具有重要的地位和作用,它的兴衰与国民经济的兴衰有着非常密切的联系。从1988 年到2018 年30 年间,回望过去,中国房地产业踏着时代的节奏, 获得了突飞猛进的发展。30 年间通过房地产的开发建设极大地改善了国人的居住条件。30 年,不过是历史长河的一瞬,但对于中国房地产市场而言, 从萌芽到发展、变革到成熟,伴随着改革开放而变得更加稳健、持续并逐步迈向长效机制时代、地产新时代。

 

 

党的十九大会议对房地产行业提出“房子是用来住的不是用来炒的”指导思想,对房地产市场的发展要求以“稳”作为主旋律,并坚持监管调控政策要有连续性、稳定性,以此加快建立长效机制。报告中还提出,提高供给体系的质量将成为深化供给侧结构性改革的主攻方向,而提高供给体系质量的中心任务是全面提高产品质量和服务质量。因此,地产行业需要转变思路,在房地产项目开发过程中要不断优化和提升设计能力,引入体现当今主流发展方向、以此满足人民群众对高品质美好生活的追求。伴随着供给侧结构性改革的深化,中国房地产业迎来了一个新时代。

 

前景分析报告主要从四方面展开,第一、以党的十九大报告为纲领,通过对十九大报告中关于国家战略目标、经济改革(供给侧改革) 等相关内容进行解读,从政策面分析未来房地产的脉络走向;第二、从经济、人口、城镇化率、中心城市与三四线城市发展这四个涉及社会与经济发展的层面进行分析,从而研判房地产行业未来发展前景趋势;第三、从房地产行业自身的投资规模、库存情况、租赁市场的解读、调控机制的作用、金融防范的重要性等几个方面来解读行业的现状及未来发展趋势;第四、分别对商业地产、产业地产未来十年的发展前景进行初步预测分析。

 

产业地产未来十年的发展前景预测分析

 

在对产业地产进行前景分析前,首先就产业地产的定义进行描述,产业地产是围绕着微笑曲线,构建的产业价值链一体化平台,以产业为依托, 地产为载体,实现土地的整体开发与运营。通过整合自然资源、社会资源、经济资源等,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。简言之产业地产的本质就是——空间服务商,时间合伙人。近十年产业地产的发展如火如涂,但同时也暴露出产业地产项目乱象丛生, 随着房地产调控力度的加大,以及土地、建安成本的增加,房地产利润持续走低,市场竞争更趋激烈。但是,房企们的拿地冲动却未减退,“产业”勾地成为了主流玩法,一些具有“产业IP”属性的实业企业也正加入其中。在此过程中,以“产业之名、行地产之实”的现象屡见不鲜。

 

实际上,“产业地产”是房地产视角的名字,但从本质上来说,产业地产的核心内涵是“空间运营”。“空间运营”需要的是“长跑思维”下的深耕细作。这种商业逻辑,对于多年来已经习惯“快拿地- 快开发- 快卖楼”的地产商来说是很难接受的。这一点也是各界诟病地产商参与园区、小镇、新城等项目开发、招商、运营的主要原因之一。的确,从各地实践来看,干完地产跑路,留下产业烂摊子给政府的现象比比皆是。“产业地产”作为园区、小镇、新城开发运营“市场化”的必然产物, 具有客观存在意义。与政府相比,企业(产业地产商)主导园区、小镇、新城建设,其运作模式更加灵活、资金配置更加充裕、招商能力更加强大、运营服务更加专业。因此,政府应遵循市场规律,但与此同时,更要做好“裁判员”,提高“产业+ 地产” 项目的筛选、识别能力,加大监管。

 

 

传统的房地产开发模式已经过去,未来房地产一定是产业配套概念,将向产业融合、产城融合方向发展,房地产要从“住”“炒”转向更广范围的“用”。产业地产行业由于其本身可持续性发展,在不景气的地产行业中,属于朝阳行业,未来前景广阔。

新型城镇化、产业结构转型升级等都要求产业园区与城镇实现融合发展,产业园区运营与新型城镇化建设国家战略相结合,实现产城融合是发展的重要趋势,产业园区的要素和城市的功能结合在一起才有更大的发展潜力“园区运营+ 配套”的产业新城模式将是未来产业地产发展的一大方向。未来产业地产的发展前景,可以从三个方面描述。

 

第一,盈利空间可观,目前国内排名前20 的房地产商,有一半以上涉足于产业地产,并成立了专门的市场研发部门。开发商中包括万达、复地、富力等大开发商在内,京东等企业均已涉足产业园区运营领域。房地产企业看中产业地产,主要受高盈利性和低投入的驱使。产业地产的周转率和收益率都要远远高于住宅,所以容易吸引开发商。从历年产业地产开发上市企业披露年报来看,综合毛利率基本在40% 以上,甚至超过60%。一般来说,住宅和商业地产的收益率不到5%,而产业地产则可以达到8%。另外,住宅地产的暴利已经过去了,而产业地产的暴利时代则刚刚来临。

 

第二,产业地产人力结构建设将是行业产业园区成功运营的关键点,中央出台相关产业地产文件后,地方政府逐步产业地产经营管理,产业开发区的开发运营将更加市场化。组建专业化的运作队伍,招商队伍,构建完善的运营组织架构,才能优化人才队伍、及时改进管理理念、提升服务质量,从根本上解决政府运营管理人员少、专业化程度低、企业需求响应滞后等诸多问题。运营商应按照企业的需求将服务内容分为若干模块,如物业管理服务、融资担保服务、企业咨询服务和人力资源服务等,运营商将以专业经营或者专业服务外包的形式与厂家需求实现全面对接和即时响应,使企业不出产业园区便可以解决所面临的服务需求问题。专业化的运营管理团队和运营体系是未来产业地产的关键,人力结构建设也是重中之重。

 

第三、产业地产经济将在中国经济发展中扮演更加重要的角色, 中国经济增速现阶段由过去两位数增长进入个位数增长,显示出放缓态势。除此之外,固定资产的投资、财政收入、进出口、外汇储备等方面的数据也显示出放缓的态势。但是另一方面,中国经济平稳增长,比如消费增长非常平稳、劳动力就业平稳增长、基础设施投资加速、“一带一路”所带动的对外直接投资增长等。中国经济已经进入新常态,从高速增长到中高速增长,这是一种规律性的变化, 有其一定的合理性,其中有老龄化、过去的增长模式过于粗放等原因,因此需要进入“换档期”,需要对经济结构进行调整。新常态经济是一个转型经济,依靠外需转向更多的依靠内需,高投资转向投资与消费合理比例,从第二产业为主转向二、三产并进,从低附加值转向高附加值领域,从劳动密集资源密集转向技术密集、知识密集,这是个转型经济,转型需要动力,需要新动力。

 

展望未来产业地产发展前景时,追本朔源先对“产业地产”这个名词进行剖析,产业与地产实则是二个不同概念,产业是社会分工和生产力不断发展的产物。产业是社会各类分工的产物,它随着社会各类行业分工而产生,它是专业性、系统性的,实际二者是无法挂钩搭配在一起的,目前之所以业内人仕都称其“产业地产”也是中国经济由粗放型产业发展转型到集约型、产业链模式、由重点发展重工业转向高科技、高赋能型的产业阶段所运应而生的附加产物。从时间轴上来看,地产是空间载体的搭建者,讲究的是短、平、快,而产业发展是时间轴线的培育过程,是个需要时间积累的过程。从金融角度看,地产是可以通过短期资金密集投入即可产生效能的行业,而产业地产目前的融资发展主要是基金为主,这与当下的产业地产行业有关,一方面产业地产的乱相,风险较大让银行望而却步,第二方面受金融改革的影响,银行也不宜涉足产业地产,第三从金融的属性来看,产业发展不能通过短期资金投入即能产生回报,它需要靠长期的孜孜不倦的培育,所以产业的发展一般是通过产业基金(包括行业基金、天使基金、种子基金)随着时间的发酵来产生效能。但当产业形成产业经济时,风险系数在可控的范围内时金融(银行)亦可以落地。所以在发展期主要还是以各类基金扶持产业发展为主。

 

反观未来的产业地产,首先相关产业发展方面的职能机关要改变思路,之前所推崇的“筑巢引凤”的产业招商策略,由于缺乏产业规划,到头来只是一厢情愿。未来产业园区要与高校与研究院及对应的企业进行横向挂钩,并通过企业在相应阶段进行产业基金扶持,以此形成产业发展的闭环, 最终形成持续性发展的特色产业园区。其次从社会资本介入产业地产开发来看一般分为二类,一类是自身有产业的,但希望通过产业园来整合上、下游企业,形成产业链,从而更好的提升、提高产业的竞争力,对于这样以产业为支撑的运作、发展做为政府层面将给予支持,助其发展。第二类是没有产业支撑的挂产业之名,行地产开发之路的开发企业,这是目前产业地产乱象丛生之源,由于无产业支撑,盖好的房子,通过招商来解决开发资金回拢问题,以致园区内各色小公司胡乱填塞,即无产业从属关系,又无产业远景规划,只是将园区做为地产项目进行开发、销售。这样的园区即无产业配套政策、又无内生资源动力,由此恶性循环,园区变死区。这样的产业地产开发立项之前开发企业与政府都要慎之又慎。可思考区域内园区规划和配套规划分块规划,形成区域功能分区清晰,职住分明的合理布局。同时做为房地产企业进行产业地产开发,做好产业地产难度系数较大,首先不能从开发思路上不能简单的将产业与地产进行嫁接,而要通过给予相应的地产开发地块做为产业地块开发运作起到资金上的扶持与补充作用,开发前期政府要统筹好地产开发与回哺产业的平衡问题,同时产业的发展中主要的金融扶持是以产业基金为主,从而形成产业经济与产业链的发展。未来的产业地产发展之路,应该是产业+ 地产,政府在促进产业园建设的过程中可以采取园区开发与地产开发分开开发,而混合开发的结果往往又回到地产商的开发模式。如分开开发建设用地产开发的资金作为对产业园开发的资金扶持与补充,以此补充除基金之外另一个资金扶持渠道。

 

从近十年产业地产所开发的产业园来看其功劳也不可抹杀,成功的案例也比比皆是,这些成功的园区都有一些明显的特征就是园区产业规划明确,并基本形成“园区+ 产业+ 金融、技术+ 资本+ 产业、政府+ 企业+ 大学”三个三螺旋多重交织的立体三螺旋园区发展模式。不仅推动了中国经济在新一轮的发展过程中扮演了重要角色,也通过产业集聚优势、区位发展优势,借助城市发展的综合资源优势,对所在区域、所在城市的产业发展、城市功能的提升上发挥了积极的作用,促进城市创新产业发展的繁荣。

 

通过对党的十九大报告中关于国家战略目标、经济改革(供给侧的改革)等相关内容进行解读,从宏观层面解读中国未来30 年发展前景及对房地产行业的影响;同时全盘考虑经济情况、城镇化进程、婚姻状况变更、人口自然增长、中心城市的引领作用,并从房地产行业的未来需求量、城镇人均住房面积、空置率、商品房供需关系、租赁市场的现状与未来发展、长效机制的管控作用等对行业的未来发展趋势进行解读;同时还聚焦商业地产, 对全国的发展现状及未来在产业政策的引导下的商业地产市场进行分析;通过以上层面的分析与预判得出结论,中国房地产业在下一个十年依然会持续增长,同时要清楚房地产业的长久发展,既需要尊重市场、尊重市场规律,也需要政府落实宏观政策、保持适度调控。

 

未来中国城市将围绕19 个城市群特别是中西部一些新兴城市群进行发展。

 

其一,未来中国北上广深一线城市将整体进入一个经营持有的阶段,不适合房企做规模,房企要是继续在一线城市做规模,那就是缘木求鱼。

 

其二,未来中国二线和强三线是最好的楼市主战场。

 

其三,未来大部分三四五线将逐渐萎缩,发展会停滞不前直至消失, 但位于中心城市圈的三四线城市由于对一二线城市有产业补充作用,将发挥互融互通的作用,这些城市也会持续向好。

从商业地产看,一是未来十年随着国内房地产市场的成熟,暴利时代一去不返,部分有发展潜力的优质商业物业将首先成为资本关注的对象, 商业地产的金融属性将逐渐显露,并越来越强。二是主题商业地产,简称主题地产将大行其道,主题商业地产指以特定功能、或以地域特色为鲜明特点的,以商业为表现形式的地产项目。如北京798 等创意地产,成都锦里等文化地产、以及总部基地、会展地产等。因其特点鲜明,项目目标客户针对性强,建设者与经营者的主要诉求一致,消费者消费目的单纯,便于形成口碑,固化消费习惯。需要注意的是,主题地产概念将成为一些劣势项目借以翻身的手段,未来10年既是主题地产的机会期,也将是混乱期。三是体验式商业将逐步成为主流, 由于受电子商务对实体商业形成的巨大冲击。为适应这一趋势,商业地产的运营模式将转型为具有科技含量的体验式休闲娱乐购物为主,要坚信“实体商业”所呈现的体验感、休闲性、娱乐性是电商无法取代的。这样的实体商业模式,将引领新生代消费群重新定义“新生活休闲”的生活方式及其消费方式。

 

从产业地产看,中国今后三十年正处在第一个一百年即建设成基本实现社会主义现代化国家的征程中,产业的兴盛特别是新兴产业发展是必然的,产业地产商同样要转变地产开发思路,只有将自身转变成产业科技服务商这个定义下,才能做好产业开发,这对地产商而言,是个重新摸爬滚打,边学边做的阶段,要么只做产业载体代建,运营交给专业科技服务运营团队来做,从创新培育器、产业孵化器到企业加速器,通过企业在不同阶段搭建的产业发展平台,真正让园区的发展进入良性循环。使其在未来十年中国的各类园区通过科技服务运营培育出世界上最多的独角兽企业,从而真正的为中国的产业发展添砖加瓦,以产业再次腾飞助力中国梦早日实现。

综上,地产新时代,全篇通过四个章节对房地产行业三十年各方面的回顾与展望,得出以下结论,第一,中国经济的基本面依然向好。第二,中国的城镇化进程到2030 年达到70% 的目标不变。第三,城镇居民尤其是新市民的住房需求依然没变,这是未来房地产发展的巨大潜力。第四,各项宏观调控措施,由各个地方政府承担的宏观调控主体责任。第五,作为商业地产从国家政策面的支持、经济面的上行、与商业地产相关的经济与人口数据又都在上升阶段,未来十年商业地产的总体面是好的,但回归到个案,商业项目的成功与否除了基本面的判断之外,具体项目的选址也直接关乎项目成败。产业地产需回归以产业为核心,未来十年通过如何搭建优质的产业发展平台为行业己任,通过“中国制造2025”的产业发展目标,努力塑造以地产开发为空间载体,以产业科技服务为平台灵魂,将中国的产业科技服务推向新的高度, 培育出更多的独角兽企业。

 

来源:产业地产行业研究