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博川顾问丨2020年,产业园区规划需掌握这5大要点

文章来源:博川 发布时间:2020-06-19 16:24
近年来,随着我国经济发展的需要,产业园区逐渐被各级政府所重视,产业园区成为区域经济发展重要助推器。它在区域经济与产业经济之间形成了一个产业联动的桥梁,它承载着区域产业的系统组合与补充,以及主导产业的合理链接与配套等功能作用。

产业园区能够有效集聚产业,通过资源共享,克服外部负效应,带动关联产业,从而有效地推动产业集群的形成,促进区域经济的发展。

 

眼下我国大力推进园区产业建设工作,但许多园区存在像定位不明确、没有突出产业特色、盲目建设等问题。因此,园区产业规划工作至关重要,直接影响到园区后期发展。2020年产业园区规划,需要掌握以下5大要点。

 

一、产业定位明白园区是干什么的

 

产业定位是指某一区域根据自身具有的综合优势和独特优势、所处的经济发展阶段以及各产业的运行特点,合理地进行产业发展规划和布局,确定主导产业、支柱产业以及基础产业。

 

主导产业是指在某一经济发展阶段中,对产业结构和经济发展起着较强的带动作用以及广泛、直接或间接影响的产业部门,它能迅速有效地利用先进技术和科技成果满足不断增长的市场需求,具有持续的高增长率和良好大发展潜力,处于生产联系链条中的关键环节,是区域经济发展的核心力量。

 

二、建设与建筑规划知晓为客户提供什么样的空间载体

 

园区建设与建筑规划主要涉及三方面:园区建设规划、园区建筑规划和园区工程规划。建设与建筑规划,虽然主要由专业的规划设计院和建筑设计公司来进行规划,但从产业运营的角度,为设计机构提供一些创新型、前瞻性的建议,十分必要。

 

建设规划大型园区、产业新城的整体建设规划要从城市土地使用与空间布局、市政配套,以及产业分布上着手,着眼未来、立足现在、统筹兼顾、系统规划。对产业新城的产业用房、商业配套与住宅配套,规划合理的建设开发比例与空间布局。

 

建筑规划建筑规划须结合产业定位,确定建筑标准与建筑配套,不同行业类型的产业园建筑规划要体现出鲜明差异,比如工业园的建筑规划与文化创意园的相去甚远,工业园中的制造型园区和物流型园区的建筑规划也截然不同。

 

工程规划明确先建什么? 后建什么? 不要小看工程规划,它与产业规划、企业招商密切相关,如果建设未能按照规划如期进展,就会造成产业配套不落实、招商工作难推进等一系列问题,甚至可能导致企业资金链断裂。

 

 


三、招商规划用毕其功于一役的策划赢得客户

 

园区招商规划是一套特别注重实操的策划。园区产业规划、建设与建筑规划无论多么出类拔萃,没有可行的招商规划和有效的执行,一切都是虚谈。招商规划内容包括:目标客群、优惠政策、招商/营销策略、人员配置与专业培训、招商管理制度,等等。

在招商规划中,寻找目标客群很关键,而能否找到理想的目标客群取决于前期产业上下游企业分析的准确度。

 

园区优惠政策必须讲求针对性,需要适合行业企业的特点,除去普惠政策外,必须有一事一议的“撒手锏式”政策。招商/营销策略需要与时俱进,充分利用现代营销推广手段并进行合理的营销整合。

 

很多园区会忽略对招商人员的专业化培训和对招商制度的健全完善,尤其是那些地产成分浓重的产业园区,恰恰会因这一点而大大影响招商绩效。

 

四、园区营销规划学会“放长线,钓大鱼”

 

园区运营规划包括:物业管理、配套商业经营、园区公共服务平台、政府公关协调、园区管理规范化、园区内生发展与品牌复制经营模式,等等。

 

运营规划是很多园区的短板,个中原因很多,有的因为项目以短线的地产经营为主,不考虑长线的园区运营管理;有的因为缺乏园区运营经验,不清楚园区运营管理的核心内容;有的因为虽然了解基本的园区运营管理内容,但不想投入太多的人力、财力和精力去做实内容就像一个楼盘卖出去后,它能否升值要看物业管理状况。一个产业园能否得到业主和业界的认可与好评,能否提升物业价值,看的就是园区的运营管理能力(物业管理只是其中一小部分内容)。

如果园区有计划地进行品牌拓展、复制经营,需要有一套成熟完善的运营管理模式和好的品牌形象。
 

 


五、园区经营指标规划用量化指标来自省

 

园区经济指标包括两方面内容:

一是园区项目的技术经济指标,是对园区项目自身投资经营状况测算与考量,并根据数据对园区建设经营予以适当调整,这主要涉及业指标估算、营业收入构成比例(地产增值和产业增值)、财务盈利自力分析(内部收益率、投资回收期、投资利润率、资本金利润率等清偿能力分析(盈亏平衡分析、敏感性分析)等。

 

二是园区经营指标,是衡量一个园区经营状况的综合量化指标,括园区进驻企业数量、投资密度、园区企业总产值与利税(有的园考核开票数额)、园区就业人数、人均产值、行业龙头企业数量或上企业数量等等。

 

大型园区或产业新城的战略规划,必须从全局出发,兼顾园区与周边区域的一体化发展,在产业业态与产业配置、物业形态与空间布局商业配套与公共设施配套,以及园区发展预留空间上都要有开放的、长远的建设理念和持续发展的建设思路。

 

来源:CCIPA文化产业园区联盟

作者:园区联盟秘书处

 

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