您所在的位置:首页 > 博川资讯

博川资讯

服务热线

企业咨询电话:

023-60338808

023-60338809

联系热线电话:

13983900029

18623077309

博川顾问丨产业地产:产业为核,地产为壳

文章来源:博川 发布时间:2020-09-07 15:32
产业地产的诞生和兴起,是产业园区、工业地产长期发展,以及文化创意园区迅猛崛起的综合结果,更是住宅地产、商业地产寻求逆势转型、行业细分与产业提升的必然产物。
 
当下的产业地产以区域发展和产业规划布局为依托,以高成长产业聚集为核心,有效地引进目标企业和服务于企业,满足企业一体化需求,形成相互依存、相互助益的具有强烈都市意向的高效产业综合体。
 
下面,我们就来谈谈产业地产,到底是做产业还是做地产?
 
有专家预言,未来的地产界,产业地产将与商业地产、住宅地产三分天下。
 
产业地产就是升级换代版的工业地产。上世纪70年代末,深圳蛇口工业园的建立正式拉开了国内工业地产的序幕。随着改革开发进程的加速,工业地产开始延伸、扩展、细化成为各种各样的产业园、产业集聚区,产业地产也应运而生。
 
区别于以往的工业地产,产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式,在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。
 
多年来,国内住宅地产和商业综合体的火爆,使产业地产成为房地产行业一个未被重视的部分,很多产业地产项目基本照搬传统商业地产项目、工业地产项目乃至住宅地产项目的建设运营模式,使得产业地产一直在无序分散、缺乏标准的状态中混沌发展。
 
一些转型的地产商将房地产业种种经营习惯嫁接到产业地产领域,这与强调产业植入、增值服务、长期运营的产业地产经营模式格格不入。
 
若想有效操盘管控产业地产项目,必须弄清一个看似简单,却极其关键的战略性问题,产业地产,做产业还是做地产?
 
01
做产业还是做地产
 
在人们的印象中,产业地产同住宅地产、商业地产一样,都是卖房子的,只不过所卖房子的功能、性质有所不同。还有人说:住宅地产做住宅,商业地产做商业,产业地产做产业。显然,这些说法多少阐明了产业地产不只是建楼卖楼,更是发展产业的内涵。
 
顾名思义,产业地产可以解读为:产业+地产。这一解读表明产业地产包含产业和地产两个层面的内容。那么,这两个层面孰重孰轻?孰主孰次?明确两者之间的轻重、主次非常重要,因为这关系产业地产项目的经营模式,关系项目开发商、运营商的生存状态。
 
为了研究探讨产业地产的营运内容和营运模式,具体参考指标包括:
 
(1)建筑载体:建设写字楼或工业厂房及其配套设施,建筑需具备特定标准。
 
(2)物业管理:配套有写字楼与商业设施的物业管理,也包括特殊工业物业的管理。
 
(3)商业配套:局部区域内建设和引进餐饮、会议、住宿、购物(便利店)、银行、健身中心等商业配套设施,尤其是适合规划产业人群的商务配套设施和商务服务机构。
 
(4)产业环境:营造规划产业的发展环境,包括软件方面的公共政策与产业扶植政策等,硬件方面的行业设施配套(如针对工业园区的物流配送),以及学校、幼儿园、医院、书店、公共交通等社区配套和文化娱乐配套设施。
 
(5)产业招商:针对规划的产业链(一般为新兴产业)而展开的专业招商,已不再是单纯售楼和商业服务店铺的招商。
 
(6)专业服务:针对规划产业的入驻企业建立系统全面的公共服务体系,开展针对性的公共服务和增值服务(如科技金融服务、文化创意产业的版权交易服务等)。
 
 
02
产业地产,地产的升级版
                             
产业地产与商业地产和工业地产有着显著的区别。
 
产业地产具有商业地产的一些特性,又自成一派。产业地产主营的不是公寓、商铺、酒店和综合商业中心,因此并不以好地段的自然辐射效应为决定因素,也不仰仗于一时的市场火爆,而是一个周期较长、内容多元的系统工程,需要依托相对低廉的土地成本(非城市中心)和区域的优势产业基础,通过政府产业政策的引导和园区公共平台的服务,吸引聚集创新创意型的新兴产业企业,形成新的经济中心和城市副中心。
 
产业地产与工业地产不同,不再以标准厂房和定制化的非标厂房为核心建设内容,也不再以提供职工餐厅、蓝领公寓、便利超市、储蓄银行等一般配套设施而沾沾自足。产业地产针对区域经济与目标产业,打造软硬一体的产业聚集平台,营造创新创业的发展环境。产业地产一方面建设企业生产作业、商务办公所需的综合性物理载体与配套设施,另一方面搭建企业创业成长所需的、具有化学效应的系统化公共服务平台。显然,产业地产是工业地产的升级版。
 
人们谈到产业经济时,经常提及产业园区,那么产业地产与产业园区又有什么异同呢?
 
其实,产业地产也好,产业园区也罢,它们都由不同形态的办公楼宇和生产性物业构成,或是一个颇具规模的写字楼群与配套设施。相对于产业园区的称谓,产业地产强化了地产性质。按照笔者的理解,产业地产与产业园区这两个概念有合有分,有的产业地产项目规模浩大,本身就是一个大型产业园、一个产业新城;有的产业地产项目则归属于一个大型园区内(包括开发区、高新区),是典型的“园中园”项目。
 
03
产业为核,地产为壳
 
产业地产是地产与产业的有机融合,追求的是入驻企业在园区内形成产业集聚的放大效应。在产业与地产合纵连横的演绎过程中,一个成熟的且有远大目标的产业地产商,应该做到产业与地产并重,且重在产业;开发与运营并重,且重在运营;短期与长期并重,且重在长期。
 
 
来源:北京中科信业资产管理有限公司
免责声明:本平台所发布内容除原创内容及特别说明外,稿件文字及图片均来自网络及各大主流媒体,本平台对文中观点及准确性保持中立。转载内容均会注明出处,部分文章因转载众多,无法确认原作者的,仅标明转载来源,还望谅解,如有侵权,请联系我们删除。