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文旅地产项目的五类产品模型

文章来源:博川 发布时间:2020-09-09 15:00
后疫情时代极大催生数字经济的繁荣发展,中国消费者和购房者们会更加关注他们的生活的品质,对第二、第三居所,或者文旅康养性质的居所需求有较大的增长。房产企业如何去抓住这样的机遇,在当下需要多元了解。
 
 
文旅地产项目的五类产品模型
 
地产集团竞价获取城市用地,却因为受制于限价,使得利润空间有限。把目光移向城乡结合部地区。结合政策方面几大因素和宏观大背景,那么中国的国内文旅地产和康养地产可能有几种产品模型?
 
第1种产品模型——自然资源驱动模型
 
这种模型是中国中最早一批的旅游地产模式,仰仗的资源可能就是一片海滩,一袭江景,一湾湖畔,打造有多层、洋房、别墅的多样化地产产品。
 
经典的楼盘例如海口富力红树湾,自然资源+地产模式是前20年中国房地产开发模式模式。单一依靠资源去卖地产的模式越来越难以通行,需要企业重资产投入开发,地方政府项目的审批也越发严苛。
 
第2种产品模型——文旅小镇模型
 
现代城市的拥挤居住,激发了人们对度假配套需求和生活价值的渴望,希望在远离大城市的区域之外,开辟一片可以自由呼吸的居住空间。
 
文旅小镇模式,是旅游地产升级的2.0版本,人造氛围推动地产销售。一块瘠薄地块凭空营造新场景,此时文化策划显得尤为重要。文化策划围绕文化主题,进行了整体系统的顶层设计,为总体规划提供文化结构,为控规提供系统性文化内容,为修规提供系统化文化项目,为建筑单体提供系统性的文化功能,为未来整个小镇居民、旅居者和游客提供文化生活方式指南。
 
拈花湾水秀夜景
 
在高水平的住宅产品研发领域,文化策划的核心是营造意境。长三角地区最具代表性的作品——拈花湾,就是选择了独特的山自然山水之地,打造了以禅意度假为核心的文旅小镇。通过禅意文化策划,创造了独一无二的空间文化形象,选定重要旅游节点的文化展演型,形成夜游项目。
 
通过特色业态植入,创造了与大城市生活不一样的商业场景。最重要的是,审美在线的内外设计统一了整体居住型物业的主题,极大地增强了度假的场景感。
 
第3种产品模型——文化精神设施驱动模型
 
什么是奢侈?不再是积累各种物品,而是表现在能够自由支配时间,回避他人、塞车和拥挤上。独处、断绝联系、拔掉所有插头、回归现实、体验生活、重返自我、返璞归真、自我设计……奢侈本身是对服务、度假地、治疗、教育、烹饪和娱乐的选择。——雅克·阿塔利《21世纪词典》。2015年,“海边孤独图书馆”的视频瞬间在网络刷屏,甚至有很多人专程飞往秦皇岛只为一窥图书馆的究竟,一夜间阿那亚成为了现象级神盘,而他所有的营销费用不超过300万。
 
阿那亚通过“去房地产化”,把企业从传统的地产商定位转变为服务供应商。阿那亚的产品是其中最低层次的,只是一个载体,这个产品就是他的房地产产品:别墅、公寓和酒店。在产品之上,是一整套生活方式的主张及配套服务体系,再往上,对应高级需求的是他的精神产品,是他的社群,这是阿那亚的核心。创新是复杂的内容,转型是艰巨的过程,从来不可能是一个华丽的转身。
 
阿那亚以精神建筑为引领,每一个单体建筑都是请网红的建筑师做了策划,通过公建的小额投资和社群的营造,获得新一代改善型住房客群,和度假型投资客群的喜爱。轻文旅、微场景的模式目前受到越来越多的主流关注。
 
阿那亚的公建可以拆分为八大类配套空间:精神建筑、社交空间、业主食堂、特色美食、高品质日常、童趣天地、度假娱乐和运动空间。阿那亚构建不同级次的物业,在整个项目当中形成一个数千亩地大盘的布局方式,分级次满足度假生活需求日常的身心灵的体验。
 
另一个知名案例,成都神盘麓湖,把高层做成景观,精心打造公共设施、商业配套、景观设施,形成了岛居化的情景化体验空间,把传统地产营造成有情景有主题的特色产品。
 
第4种产品模型——主题公园驱动模型
 
这种模式就是把主题公园进行开放,把水乐园、路乐园、商业小镇进行开放,在单点的项目进行收费。主题公园进一步城市化,通过主题公园引流,把周边商业和配套酒店以及住宅和工业性产品进行快速去化。
 
顺德华侨城欢乐海岸PLUS,根据早期深圳欢乐海岸的PLUS的经验,欢乐海岸的方案进行的几轮的迭代升级。经过时间和市场的考验,商业的可行性和运营的可行性进入到新阶段,所以,这种产品模型也是值得去参考的。
 
第5种产品模型——度假酒店驱动模型
 
第5种模式主要针对小型精品的建设项目,用地如何既能够在运营层面上能够获得收益,同时也能把产品很好的去化掉,又能够让投资客或度假客享受到未来运营的增值收益?这三个方面的需求如果都能够满足,度假酒店驱动逻辑的商业模型是可以成立的。直到野奢度假裸心谷的横空出世。
 
裸心谷通过售卖酒店托管型物业,同时获得他投资的回报收入,回笼了建设高星级度假酒店的经营成本,带动周边地产型的配套,达到财务现金流平衡,甚至能够带来下一个新的项目。优秀的资源环境+少量建设用地,以酒店型的IP的一种依托,驱动旅游地产型的开发,虽然单一,但却是极有效率的模式。
 
从上述五大模式来看,无论大城市周边土地,还是旅游景区土地,开发文旅康养型地产的面临的第一个问题,就是到底应该采用何种模式来进行开发,最适合企业本身,最适合市场需求,也最适合项目的财务的平衡和经营模式的可落地性。
 
文章来源:奇点智库
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