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博川顾问丨产业园区开发的3大模式、4个阶段及其盈利手段

文章来源:博川 发布时间:2020-11-17 17:59
开发时序研究,是园区策划中比较重要,又很容易被忽视的一环。对园区项目而言,科学合理的开发时序,有利于项目决策并实现产业园区价值的最大化。但在实践中,操盘者往往会根据项目的变化临时调整开发时序,从而导致项目断层,因开发思绪混乱造成的决策不科学、不合理造成项目失败的案例比比皆是。
 
一、为什么很少有开发商做园区开发呢?
 
1、难在定位和产品设计。
 
万事开头难,对于园区开发来说,开头的定位和设计至关重要。园区不像住宅,普通购房者的需求其实比较雷同,只要分出高中低端需求,再考虑个性化需求,而且有大量的研究都集中于住宅领域,研究得很透彻了,开发商已经“唯手熟尔”了,而园区开发则不同,作为2B的产品,可以说不同行业,生产不同产品,就需要不同的园区建筑,标准化产品有没有?也有,但不多。园区开发商中,联东的园区标准化比较强,但即使有30多年的丰富经验,发展到现在,也走了很多弯路。可以说标准化产品,表面上似乎比较容易,但实际运作起来,没有丰富的经验,是玩不转的。
 
2、难在招商。
 
当前中国的各类园区15000个,各个园区都存在着不同的竞争关系。吸引企业,不仅需要良好的政策、各类的优惠,更需要良好的产业环境,企业入驻一个园区,往往首先要选择城市,其次就是选择园区的聚集产业,一个互联网企业,一般情况下是不会入驻医疗产业园的(当然,如果是医疗大数据产业园则另当别论)。
 
3、运营难。
 
园区开发完,招商超过80%。似乎就是万事大吉了?完全没有,实际上难题可能是刚刚开始。开业的热闹往往不能掩盖后期存在的问题。中国有大量的园区都处于不景气的状态,企业来来去去。开始的时候,企业看中了园区的优惠政策或者产业环境,但很快有园区打着更优惠的政策,更好的产业环境,于是本来入园的企业,又搬出了园区,此类情况,数不胜数。
 
 
二、产业园区开发常见的三种模式
 
1、政府主导开发模式。
 
政府主导开发模式是指由地方政府做出园区规划并组成开发机构,通过创造相关产业支持政策、税收优惠条件营造园区与其他产业地产项目所具备的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置,是促进区域经济发展的强有力的推动器。这是目前中国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式,同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。
 
可进一步分为:完全政府主导模式、政府平台公司主导模式。
 
 
2、企业主导开发模式。
 
企业主导开发模式是主体企业进行的产业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业,营建一个相对独立的产业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式。
 
可进一步分为:产业企业主导模式、地产企业主导模式。
 
 
3、政企合作开发模式。
 
政企合作开发模式介于上述两者之间,政府负责研究制定产业政策、产业规划、发展战略、促进产业结构优化等;企业负责园区项目的具体设计、建设、运营等实施。政府和企业在责权利及风险上按约定的规则进行分担。
 
可进一步分为PPP(政府和社会资本合作)模式、专项债+EPCO(设计-采购-施工-运营一体化)模式,其主要特点如下表:
 
 
 
三、产业园区开发的四个阶段
 
 
1、破局阶段(前2年),园区(一期)交付,展厅、景观等形象工程基本建成。
 
园区主要任务是策划规划、载体开发建设和形象工程打造,加之优惠政策释放,销售 / 租赁收益基本为零,所产生的红利大都是不可变现的,比如由于区位利好带来的土地增值收益,或是引入资源合作者合作开发,自己享有的土地入股收益等。
 
这一阶段是整个时序中投入最大、收入最小(没有收入)的时期,同时也是整个项目定调的最关键时期,无论是工业园区、科技园区,总是要在符合大的逻辑下,力求功能好用,形象好看,在开始阶段做好规划设计,就是为后期的销售、招商、运营提供必要保障。
 
2、去化阶段(3、4年),周边配套基本成型、市政设施上一个层次,主要道路打通,这一阶段,园区的主要任务是住宅/写字楼可销售部分去化,以及租赁物业的(预)招商。
 
这一阶段主要赚的是物业销售的钱,有前期开发的基础,整体形象已初见雏形;而后续的租赁物业,又给投资者以足够的想象空间,用销售物业的钱反哺产业地产开发与运营,真正实现以园养园的开发模式,降低开发风险。
 
同时,这阶段对产业的要求不高,只要符合政府要求即可。
 
 
3、发展阶段(5、6年),区域配套完善,平台载体基本建成,招商策略以快速去化为第一要务,出租率达到80%以上,人气集聚效应明显。
 
企业通过汇集企业资源,通过经营服务平台,帮助企业做大做强;同时以优惠政策吸引部分企业虚拟入驻。
 
这一阶段,园区赚的是租金收益和税收分成的钱,经过5年左右的发展,园区出租率已经比较高,首批入驻企业已经形成一定产值和税收规模;这阶段,园区可为后续的产业提升打好基础,比如围绕主导产业进行企业招商,清退产业低端,以及发展情况不好的企业;同时,对于重资产运营、社会贡献大的园区开发建设而言,开发商应在获取中间收益的同时分享循环收益,才能保证园区的持续开发与运营。
 
4、成熟阶段(7-10年),区域环境与政策成熟,招商策略由「聚人气」向「聚产业」转变,形成2-3个产业集群,园区产值和税收较之前大幅提升。
 
发展成熟阶段,园区主要赚资本和产业的钱,资本上,通过资产证券化,将园区受益提前变现,很大程度上平衡了前期投资压力,并可作为优质抵押物撬动更强力的融资杠杆;同时随着客户资源的不断集聚,基于客户资源经营的收益会不断产生。
 
做园区,要避免理想主义和教条误导,把前期准备工作做细,把企业利益保障谈妥,把商业逻辑理顺,才能按照节奏有条不紊的发展,做时间的合伙人,将园区养熟。
 
四、新形势下园区开发模式的建议
 
园区开发项目的成功源于良好的合作模式、产业政策和运营机制,其中,政企合作模式能有效地发挥市场经济“两只手”的作用,无论是PPP亦或是EPCO模式都充分体现了政企合作模式的优越性,市场化运营机制为项目提供全生命周期运营服务提供了保障。当前新形势下,相对于政府主导开发模式、企业主导开发模式,政企合作模式有着更多的优势。
 
首先,通过产业规划、运营策划、调研确定市场需求,辅以设计优化与统筹管理,实现合理降造,实现产业需求、设计、采购、施工、运营阶段的合力交叉,避免与市场脱节,节约工期,提高资源使用效益。
 
其次,从项目价值链来看,运营产业需求决定设计方案,设计阶段对项目投资的影响是决定性,工程造价的90%在设计阶段就已确定,施工阶段对项目投资的影响仅占5%左右,终端运营又决定了项目的投资回报。设计机构通过方案优化、材料替代、新工艺应用 ,能最大限度地降低 EPC项目成本。
 
 
再次,从运营单位的资源优势来看,凭借自身对市场客户需求的精准了解,通过设计单位的专业优势和技术特长,对各环节的重点、要点能充分把握,对工艺设备的参数要求、技术条件能熟练掌握,进而使整个工程达到技术先进、质量优良、效益可观的建设和运营效果。
 
最后,园区在坚持产业运营导向的基础上,广泛应用PPP或EPCO模式,对园区基础设施和土地进行一体化开发利用,形成项目投融资和运营产出之间自我强化的正反馈关系,通过园区基础设施投入、产业导入、孵化、加速,带动产业的发展和财税的增加,从而反哺城市发展,有效破解产业园区“钱从哪里来和去?地从哪里来和去?人从哪里来和去?产业怎么发展?财税如何增加?”等难题。政府方通过全生命周期绩效考核不断促进企业将园区运营的更好。
 
新时代造就新形势,新任务采用新模式,大力推广政企合作模式,包括PPP和专项债+EPCO等,将有助于中国产业园区新发展,创造园区新未来。
 
文章来源:产业地产智囊综合园区在线、新基建投融圈
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