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博川顾问丨产业地产三大主要形式

文章来源:博川 发布时间:2021-04-14 15:42
产业地产是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象,整合自然资源、社会资源、经济资源等,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。产业地产的主要形式为:产业新城、产业综合体、产业小镇。
 

一、产业新城
 
产业新城,通常面积相对较大,是依托以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而建立起来的相对独立的新城镇,其主要特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转,在新的地理空间上实现“产城融合”。
 
从1984年第一个经济开发区——大连经济技术开发区的正式设立开始,经过近30年的发展,我国工业园区已经发展成为由大量不同种类、不同级别的高新技术开发区、经济技术开发区、出口加工区、保税区、边境经济合作区、旅游度假区、生态经济区等组成的遍及全国各地的发展格局。
 
然而,在工业园区建设热潮下,从上个世纪末期开始,我国工业园区的发展遭遇到了许多波折,“孤岛”式的发展使其暴露出来了诸多问题,如环境污染、空间匮乏、配套滞后、产业发展后劲不足等等。
 
因此,众多工业园区开始调整发展思路,提出了转型再开发的发展路径,提高园区发展的综合竞争力。在实践中,有的工业园区注重园区内产业的进一步提升,有的则以开发城市功能为重点,从先期的单纯工业开发转为产业与城市新城建设相结合,试图将工业园区建设成集生产、生活、休闲等功能为一体的“产业新城(区)”。
 
根据国际经验,一国工业园区发展一般要经历:劳动密集型园区、资本密集型园区、技术密集型园区、创新战略型园区和产业新城四个阶段,英、法等国上世纪70年代就开始进入第四个阶段,建立了伦敦北部一百英里处的密尔顿·凯恩斯和巴黎西郊的拉德芳斯等成功的产业新城。目前,我国工业园区已经发展到第三阶段,未来园区要实现要持续发展,向产业新城发展是必然趋势。
 
目前,一些国家级开发区在园区转型升级上已初有成效,比如北京、天津、青岛、大连、广州、苏州等城市的开发区都扩展了面积,对开发区重新进行了战略和功能的定位,发展为产业新城区。省级开发区相对于国家级开发区来说,其发展和转型都稍微晚一些,诸多省级开发区正处于由发展期向转型期过渡阶段,对于以后的发展方向还在探索之中。
 
 
二、产业综合体
 
产业综合体,面积相对较小,是指某特定区位上,打造集总部楼宇、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等配套齐全的产业发展载体,并建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系,相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动,这组经济活动能够共享外部规模经济,提高整体活动的经济效率。
 
产业综合体是指某个特定区位上,一组相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动,这组经济活动能够共享外部规模经济,提高整体活动的经济效率。产业综合体事实上就是集群的一种类型。
 
根据承载产业内容的不同,产业综合体可以分为城市产业综合体、工业产业综合体、文化旅游综合体、生态农业综合体等不同的类型,其中城市产业综合体已成为城市经济、服务经济发展的重要载体,工业产业综合体已成为工业园区中“园中园”、“分园”的重要发展形态。
 
 
三、产业小镇
 
产业小镇,是在国家特色小镇建设号召背景下形成的一种新型产业地产探索模式。其本质同样是产城融合发展理念下的产业集聚、升级和培育问题,有所不同的是产业小镇还须注重小镇的人文融合,规划要充分考虑生态、生产、生活。
 
特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业,集聚发展要素,不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。浙江省政府工作报告这样定义“特色小镇”:“按照企业主体、资源整合、项目组合、产业融合原则,在全省建设一批聚焦七大产业、兼顾丝绸黄酒等历史经典产业、具有独特文化内涵和旅游功能的特色小镇,以新理念、新机制、新载体推进产业集聚、产业创新和产业升级。
 
特色产业小镇则是小镇凭借自身的特色资源或地理区位优势,以某一类主导产业为支撑,带动当地的经济社会发展。特色小镇是世界主要发达国家产业竞争力的一种重要载体,产业则也是小镇自身发展的动力支撑。但一想到特色小镇,大部分想到的还是欧陆风情或者江南水乡。可实际上特色景观却只是特色镇“特”的一个方面,而且是次要方面,真正重要的还是产业。
 
发达国家中有许多具有国际竞争力的产业,都是聚集在小镇中而不是中心城市,如果说大城市的产业体系是“大而全”,那么小镇就是“小而精”,即结合自己的区位、历史等条件,专注发展某一细分领域。
 
根据国外发展经验,中国特色小镇未来发展的终极形态之一一定会靠向特色产业小镇。
 
来源:新型城镇建设与产业发展促进中心
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