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博川顾问丨康养文旅3.0时代,项目规划设计需关注哪些要点?

文章来源:博川 发布时间:2021-05-10 15:13
近年来,康养地产步入了一个较快速的上升发展通道,房地产商、保险企业、信托金融机构和医疗保健机构都纷纷试水康养产业。从已经实施的养老地产项目来看,在规划设计方面,虽然这些项目进行了一定的探索和实践,但仍然存在不少问题。
 
 
一、中国从全面小康走向全民健康
 
世界范围内的大健康与大文旅融合已是大势所趋。健康医疗+文旅休闲的融合催生了高端医疗、专科医疗、康复疗养、养老服务等一系列市场热点,已经成为大众旅游和健康消费的新需求。纵观中国康养文旅市场发展,大致可以分为三个发展阶段。
 
(1) 1.0时代:靠气候资源,卖候鸟生活
 
候鸟式康养,像鸟儿一样随着气候变换、季节变化而选择在不同的地域环境、不同的地方康养。这种始于2000年的三亚康养旅游模式在2009年以后出现急剧上升,也带来了三亚、海南房地产市场的井喷。“三亚候鸟”是康养文旅1.0的代名词。
 
(2)2.0时代:靠医疗概念,卖康养地产
 
2010年前后,伴随着三亚候鸟式康养市场的愈演愈烈,带动了全国康养度假地产市场的火热,开启了中国康养文旅2.0时代。
 
目前,康养概念与地产结合,主要有三种类型:居家生活型康养社区、旅居度假型康养地产、专业医疗型康疗地产。
 
未来,康养文旅产业必须更加关注更广泛受众群体,向主动式的健康生活转变,这就需要迈向全新的康养文旅3.0时代。
 
(3)3.0时代:亚健康成大健康问题核心
 
正如全面小康不仅是物质生活层面,更需要文化精神生活的富足,全民健康也一样,必然是“健康生态、健康文化、健康生活、健康人居”的四态融合,是“生态中国、健康中国、宜居中国、文化中国”四位一体的战略聚合。
 
未来,无论是康养文旅的产业内容、盈利模式,还是运营思维等都需要主动进化,整合迭代,三次升级。然而,还是有一些养老地产开发者缺乏对文旅养生产业的深入了解和研究,而行业目前也缺乏一个普遍适用的养老项目规划设计标准。
 
 
二、康养文旅3.0时代项目的规划要点
 
有业内人士和相关学者,从规划选址、景观布局、交通组织、设计尺度、卫生设计和服务配套六个方面,总结了一些康养文旅项目的规划设计要点。
 
(1)对规划选址的要求。
 
设计开发普通居住区,一般要求项目的选址要有较优美的自然环境和良好的社会环境,选取适合居住、设施便利和不良干扰较少的区域。不同类型的养老社区对选址的要求也不尽相同。基础型康养项目需要达到一般康养地产的标准,满足基本健康生活所需的条件。高端型康养社区,则需要有较为优越甚至稀缺的独特自然环境和社会环境。
 
(2)对环境景观设计的要求。
 
对于康养地产项目来说,项目的绿地率和绿色植物选择有必要特别说明。
 
✦高绿地率
根据居住区规范要求,新建高品质居住区绿地率不应低于30%,而由于老年人生理机能上对环境变化的反应更敏感,养老地产对居住环境提出了更高的要求,而首当其冲的就是绿地率的提高。有业内人士认为,高端康养地产项目绿地率不应低于40%,基础型康养地产项目不应低于 35%。
 
✦高供氧绿植组合
目前居住区规划中,较常采用的是富氧植被组合法,即根据各种不同植被每公顷能提供的氧气量值来进行植被搭配种植。据研究,林地,尤其是阔叶林地的单位供氧量最大,其次是水体。因此在养老社区中,在地理和气候环境允许的条件下,应优先考虑阔叶林与水体的布置。
 
(3)对交通组织的要求。
 
✦人车分流系统是基本要求
在目前的社区规划中,人车分流已经是被普遍认可的交通组织模式。而在康养社区中,既要安排人车分流,又要组织机动车方便入户或靠近住处,必要地段实行机动车与电瓶车的转换。
 
✦结合景观体系打造慢生活步行系统
老年生活的一个很重要的内容,就是健康和养生。无论是自然资源条件优越的养老项目,还是自然资源条件相对匮乏的养老项目,都有必要结合自身景观体系打造慢生活步行系统,以提供老年人开展健康养生活动的场所。
 
(4)规划尺度要求。
 
✦控制建筑高度和密度
建筑高度和建筑密度很大程度上决定了一个社区的综合环境品质。因此,康养地产项目原则上不主张高层建筑,项目确有需要,可将高层与低层、多层分开布置。建筑高度上,建议以低层、多层为主,建筑高度小于20 米,保证足够的日照间距,建筑密度应大于25%,小于35%。
 
✦宜人的活动场所尺度
活动场所是老年人平时最常使用的地方,对其设计应该充分地满足人性化的感受需求。根据“外部模数理论”,20~25米是适宜人活动的外部空间基本尺度,因此景观步行带上设置休闲设施,如桌椅、花坛、台阶的布置,建议以25~50 米间距为宜。
 
✦适合老年人出行的服务设施设置半径
通过对老年人行为习惯的进行调查显示得出,养老社区的服务设施布置应以组团级设施150 米为服务半径,小区级 300 米为服务半径,社区级500 米服务半径,方便老年人使用服务设施。部分大型社区中,服务设施距离较远的,可以引入区内电瓶车交通系统,解决跨区域出行需求。
 
(5)对日照通风卫生的要求。
 
根据《城市居住区规划设计规范》5.0.2.1(1)条,老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。规划上应尽量争取南向布置住宅,减少东西布置,避免“纯北向”住宅。南方高温潮湿地区的养老住宅还应考虑夏季通风设计,住宅排列上应便于夏季凉风进入,户型保证有两个以上的朝向。
 
(6)对公共服务设施的要求。
 
康养地产区别于一般居住区的重要特点是能提供较完善的适老生活配套和医疗护理条件,这也是很多老年人选择养老社区的关键考虑因素。
 
✦无障碍道路系统为强制性建设内容
目前国内比较高端的居住区都会进行无障碍道路系统设计,包括盲道、轮椅专用道、轮椅入户坡道、长坡升降梯等,在养老社区中无障碍道路设计则应为强制性内容,并根据老年人的具体需求,在道路设计的细节上给予更多的专门考虑。
 
✦入户式和随身式急救护理系统
老年人是容易出现突发病情的群体,因此,老年社区需要配备入户式急救呼叫系统,在高端的养老社区中,还应引入老年人随身急救呼叫系统。针对身体状态不太稳定的老年人,为其配备贴身的警报器,通过警报器,医疗中心可以随时了解老年人的身体状况和各项指标,在紧急情况下,老年人可随时按警报器呼叫急救中心寻求帮助。
 
✦医疗体检康复中心
很多老年人不仅仅满足于良好的急救护理服务,还希望在享受高品质的居住环境同时,在居住期间得到科学的治疗及养生指导。因此,康养地产项目多会与一些知名的综合型医院合作,开设体检、日常保健、养生调理、老年疾病预防与治疗科室,让老年人住得舒心,子女们工作安心。
 
除了以上六个方面的规划设计关注要点外,康养社区还有其他一些规划设计细节需要考虑,比如文化娱乐活动的引入、结合心理学的景观设计等等。
 
 
三、总 结
 
通过中国式健康生活目的地的打造来输出一种健康的生活方式,是对康养文旅3.0时代的最好应变,终极目标是让消费者能够在生命的质量和长度上都有收获,重塑生命持久活力。无论是想发展康养文旅的地方政府,还是谋求向康养文旅产业转型的跨界企业,只有先搞清楚康养文旅新的发展趋势和需求之变,才有可能抢占康养文旅3.0时代的制高点。
 
文章来源:高景亚太
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