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博川顾问丨产业地产如何策划?记住这几个方案

文章来源:博川 发布时间:2021-05-13 15:17
今天我们说说产业地产开发、运营中必须注意的两个关键问题,它们也是产业地产策划过程中的核心要点。
 
 
一、关于产业地产中的“地产”二字——“地产”到底应该开发成什么样?提供何种服务?
 
 
有些开发商觉得,产业地产和常规地产一样,不就是盖了房子卖给企业么?根本不需要考虑产业!有些政府则觉得,产业地产必须有产业,但是究竟是什么产业,却往往是跟着感觉走,他们不顾市场情况,主观臆断地确定了某些园区只能做IT主题、服务外包主题等等。
 
这两种思路往往导致产业地产、尤其是大型产业地产,在销售、运营等各个关键阶段都面临了不必要的问题和挑战,有时这种影响对于项目的发展甚至是致命的。
 
产业地产,作为产业的载体,其实首先必须要研究的,是这个地块的条件可以匹配什么样的产业?只有搞清楚要匹配的“产业”,“地产”的开发、运营才能做到有的放矢,即考虑清楚要匹配的产业,才能提供与之需求相符的硬件设施和软件服务。例如,如果引入的产业是偏向于创意设计的,“地产”就需要花更多功夫研究激发创意、提供沟通场所的公共空间设计等;如果引入的产业是偏向于数据存储、研发试验的,“地产”就需要着重考虑楼板承重、园区安防等。
 
因此,产业地产开发、运营中,“地产”离不开“产业”,更离不开产业落地的硬件、软件“需求”。
 
 
二、接下来,我们说说产业地产中的“产业”二字。一个产业地产,到底应该如何确立产业主题,选择导入的产业呢?
 
近年来,很多原来并未涉猎地产领域的企业,尤其是工业企业,对产业地产跃跃欲试。拥有一定的产业资源优势,是这些企业产生迈入产业大军念头的重要原因之一。将旗下的产业资源直接导入并驱动产业地产,看似理所应当,但试过之后才知道,没那么简单。和大家分享一个案例。
 
一线城市某郊区山清水秀的地方,有一家大设计公司拿了一块地,想把地块开发成创意办公园区。按理说,他们公司有很多设计师,也需要在这种环境优美的地方潜心做设计,把项目作为企业的设计师工作室应该是个可行方案。可是地拿了很久没启动,原因就是那些设计师们不仅需要潜心做设计,还需要与客户频繁沟通设计成果,反复修正,那里离市区太远,往返不便,设计师们纷纷表示不愿意去,于是项目只得搁浅。这个“创意产业地产”,就是典型的有资源,但并没有考虑清楚产业需求导致的失败案例。
 
如何找到适合地块的产业呢?今天我们就分享其中一个思路——发挥“比较优势”。几年前,我们在保定策划了一个产业园区,当时我们提出导入服务外包类产业。为什么选择这个产业?有一个很重要的原因,就是选择这个产业,我们能够发挥“比较优势”。
 
研究发现,京津等一二线城市有大量服务外包类的产业正受高办公成本、高人工成本的挤压,向三四线城市外溢(例如,携程的电话呼叫中心主要办公地就从上海迁移至南通)。服务外包类企业的选址“需求”包括较低的办公租金和人力成本、近市场(近京津等城市)、交通方便等,这些条件在河北各地都能满足。但是我们为什么认为保定可以承接呢?因为保定的众多院校恰好能为服务外包输送众多中端人才,这是河北其它地市所不具备的。项目的合作方又恰好有一些学校资源,这就是我们所说的项目具备“比较优势”。有了这个比较优势,当服务外包类企业在做出外溢去向的抉择时,定会多看我们一眼。
 
因此,“产业”如何选择,其实核心也是要搞清楚产业的落地“需求”,想清楚产业从哪里来?为何而来?面对产业地产,与其执着于开发创造各种奇招、怪招,不如踏踏实实地梳理清楚项目的核心问题,研究透项目的本体情况、市场竞争情况,以及如何实现项目价值最大化。一切从“需求”出发!——产业地产的策划核心看似简单,但意味深长。
 
来源:产业地产
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