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博川顾问 | 园区物业自持应算的三本帐

文章来源:博川 发布时间:2021-11-24 17:20
目前很多园区开发商受土地属性和投资协议约束的限制,选择园区物业自持经营,如何做好自持,如何算账,如何平衡现金流是园区开发商经常挂在嘴边的几个问题。我们结合多年的实操经验,今天就和大家聊聊园区物业自持应算的三本账。
 
第一本账:用租金收入实现正向现金流
自持物业前期的土地和建安成本投入巨大,而现金流只能靠租金缓慢回笼,所谓租金回笼还并不意味着现金流回正,在前期投入之后,每年可能还要追加投资,还不知道项目要亏到何年何月,最终变成一个可怕的无底洞。因此,自持物业第一要解决的就是运营期的现金流回正问题,即项目在短期内实现当年的收入大于支出。
 
从收入来讲,主要就是租金收入,其他还包括物业管理费、产业运营收入等。提高收入的办法,一是加强基础物业品质,但代价是对应较高的建安成本和由此带来的财务成本;二是加强招商能力,提高租金单价、提升年递增比例、减少免租期;三是加强产业服务能力,尽管其本身在现阶段大多数时候是亏本买卖,但通过服务有助于促进招商能力的提升和品牌无形资产的建设。
 
从支出来讲,一是运营成本,即运营团队的工资、营销费用、行政办公费用等;二是财务成本,即前期土地和建安成本投入,所带来的每年应付的利息。对财务成本的控制,一方面拿地要足够便宜,另外要严格控制建安成本,三是提高融资能力,在土地和建安成本确定后,利息的水平就是融资能力的体现。
 
所以要实现运营期的现金流回正,就是要让租金等其他收入覆盖运营和财务成本的支出。
 
第二本帐:用运营服务提升物业价值
租金覆盖运营成本和财务成本并没有让项目回本,对于大多数项目来说,能够打平就很不错了,更不要说何时能赚钱。那么自持物业到底赚什么钱呢?只能说赚的就是未来的预期,简单的说就是未来的租金价格上涨,使得租金收入大于运营成本和财务成本之和,当项目产生收益时,就可以按照资产定价理论反推物业估值了。
 
按照常规的自然租金增长速度,远远达不到投资目的,必须要有手段能够快速提升租金水平, 从而带动物业估值的增长。尤其是开发商自持物业,园区客户在租赁物业时,看重的不仅是物业本身,更看重的是产业服务能力,好的运营服务可以实现三方面的效果,一是产生品牌价值,降低营销策划费用,降低招商代理比例,从而降低成本,提升利润率;二是加快租金价格的提升,实质是产业服务价值的租金加成;三是加快产业集聚,降低空置率,本质上也进一步提升收入。租金收入提高了,变现的提升了物业价值,所以一定要耐得住寂寞做好运营服务。
 
第三本账:用金融手段兑现物业价值
虽然服务能提升物业估值,但物业本身如果不销售,估值永远只是估值,无法解决眼前的资金短缺问题。因此,必须通过金融手段来兑现物业价值。对于自持物业而言,最常见两种变现方式。一是 ABS(资产证券化),即将未来若干年的租金收入卖给投资者。二是 REITS,其实质是股权融资,只不过该股权不是运营企业的公司股权,而是物业本身的股权。这个渠道国外早已有之、中国蓄势待发。但从目前来看,中国推行还存在一些两点困难。
 
一是税收政策,当 REITS 上市以后,就产生了股权交易行为,物业增值显现化,就会带来一系列税务问题。同样的物业、同样的收益率、同样的投资价值,但因为上市而新增了税务成本,使得原本可行的财务模型变得不可行。
 
二是收益率问题,在国外 REITS 发展较好的地区,通常资金成本都较低,部分国家地区低至 1-2%左右,因此自持物业的收益率在 4%左右时,仍然有投资价值。而目前中国的资金成本太高。因此,希望国家尽快出台扶持自持产业发展的金融政策,给坚守者生存的空间。
本文作者:重庆博川房地产顾问有限公司  董事  龙飞