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博川顾问 | 产城融合的底层逻辑

文章来源:博川 发布时间:2021-11-25 17:25
产城融合被视为解决钟摆城市、睡眠城市、鬼城空城、产业空心化等若干城市病的良方,那么产城融合的底层逻辑是什么?我们今天就聊聊这个话题。
 
一、产城融合是什么?
 
简单理解,产城融合就是工作在哪生活就在哪,当你生活在某个地方时,配套和相应的服务能力,都得跟过去。
 
在改革开放70、80年代,企业改革办社会,就是产城融合的雏形。在我们所在的城市里,有各种形形色色的国企和央企,他会通过企业办社会的形式,去满足自身的产业、满足合作伙伴发展方方面面城市功能的需求。只不过在后来,由于商业模式的变化,这些企业的衰落,使中国土地的发展进入一个新的周期。
 
二、产城融合再次崛起
 
在目前的发展环境下,产城融合重回历史舞台的主要原因,有两个:
第一个原因:
由于城市在过去二十年间高速发展的过程中,我们的城市是分区独立规划,但是因为分区独立,导致了我们时间的消耗、能源的消耗,乃至土地的消耗,这个代价是很沉重的,导致我们不得不把城市变成一个多功能布局的综合体。
 
第二个原因:
从开发角度的来说。任何的行业都有朝阳和夕阳,不管你说房地产行业是到了夕阳也好,还是说下一个机遇在于你积极的应对。但是对于资本,是没有朝阳和夕阳的。因为资本它一定会流向一个利润,包括成本管控,包括效率和以及未来更符合大众方针的、流动性更强的一个市场。当今,在推动开发商转变的这个过程当中,我想资本这种力量,包括一些政策环境的变化,是我们一定要去注意的地方。于是,产城融合开启了大幕。
 
三、产城融合项目引发的争议
 
很多人认为,产城融合是开发商打着产业地产之名、行房地产之实,挂羊头卖狗肉,无非是为了继续套取大量低价土地。
 
但是这是典型的因噎废食的思维方式。打开窗户,在新鲜空气进来的同时,不能因为害怕引进了苍蝇就关门闭户,而应该想想纱窗在哪里?同样的道理,产城融合本身既符合城市发展规律,又符合商业发展规律,不能因为有人钻空子而批判整个体系,而应该考虑如何完善这个体系。
 
产城融合的实施最怕的是什么?原本为了啃骨头,给配了肉,但结果吃了肉,不啃骨头,或者装模作样啃骨头。要避免这个漏洞,其实不难,只要建立一个制度,实现边吃肉边啃骨头,或者吃肉可以,但不把骨头啃完跑不掉。笔者目前服务的企业有个说法:做企业必须赚钱,不赚钱就没人做,但赚了钱可以不拿走, 继续投产业投配套,直到企业价值、政府价值、社会价值三者达到共赢。
 
四、做产城融合项目就是算账
 
要建立这样一个制度难不难?只要精细化管理,其实不难。核心是算账。要算什么帐?这里提出两个公式。
 
一是为了保证项目做成的短期现金流平衡公式:
短期资金平衡=房地产短期让利利润-产业发展前期投入。
所谓的短期,大概是三年左右的时间。这个公式的目的,是为了让项目能够做下去。三年中,项目通过政府对房地产的让利实现部分资金积累,各项融资计划顺利实施,产业部分前期投入基本完成,达到平稳运行的状态。
 
需要特别强调的是,公式里明确的房地产“让利利润”。这里为什么不用房地产开发利润呢?道理在于,在产城融合项目中,房地产开发利润有两部分,一是假设没有产业,就是按市场行情拿地,最终得到的利润, 这个利润其实是正常的开发收益,但同时也存在着开发的市场风险,与有没有做产业无关;二是为了做产业,政府通过招商手段给予的低于市场招拍挂的价格,即所谓的让利利润,这个利润才是真正用于补贴产业开发的。
 
所以,大家看产城融合项目的住宅部分赚了钱,也应该衡量下,多少钱是房地产的大势钱,多少钱是产城融合的让利钱,否则有失公允。尤其是近期的房地产市场,大势前还存在为负的可能,毕竟愿意提供产城融合项目的地区,都或多或少存在招商压力,其房地产市场也往往存在一定风险。
 
让利利润有多少,怎么分步释放,释放的利润能覆盖多少产业前期投入,政府完全可以算得一清二楚。与此同时,匹配相应的产业地产开发和产业项目招商进度要求,既让项目有效推进,又保证产业质量不被降低,兑现承诺。现在一些综合性地块在出让时,确实已经有了住宅销售进度与产业发展进度挂钩的条件, 说明政府也充分认识到了这一点,只是偶尔的零星之作,还没有形成相对固定的出让模式。
 
二是为了评估项目价值的长期效益公式:
开发运营商贡献=产业长期贡献-房地产让利利润。
这个公式的目的是衡量开发运营商的长期贡献和能力。这里的长期贡献指的是和产业相关的各种综合性因素,最直观的就是产值或者税收,但同时高端人才的吸引、就业岗位的提供、配套环境的改善、甚至对周边土地价值的提升都是组成部分。因此,这不是一个数据,而是一个综合性的贡献。对于政府来说,通过招商体系减免了部分地价(房地产让利利润),换来了综合性的贡献。两者的差额,就是开发运营商的功劳, 也是政府将产城融合项目交给企业做,而不是政府园区平台自己做的原因。
 
五、产城融合项目的落地
 
1、做好规划。这里实际上还有几个在落地过程当中的一些冲突点。第一点刚才我们已经说过了,在整个早期规划的过程当中,产业的地块在我们进行长期运营和不同功能板块分割的过程当中,政府已经给到了总规和控规,基本上是不符合我们的运营需求。所以在这个过程当中,我们也给政府提一些自己的观点,我们建议它是将整个的空间规划、产业规划,包括未来园区经营和技术规划,还有我们的用运作长线保证的资金规划,将这四个规划四规合一地跟政府进行一个有效的探讨。在这个过程当中,这四个规划是一个互补的过程。
 
2、实事求是。再往下就是一个用地捆绑的问题。目前政府并非完全有意愿将我们所有的形形色色的各类用地性质的土地,因为一个产能项目而打包在一起进行挂牌和一个协议的过程。但是,这里有两个对策。
第一个是招商:
所谓的招商就是通过政策资源的一个倾斜,来引入未来政府持续发展过程当中所需要的企业。如果说这个里面过多的都是靠一些指标量化去进行传统的招拍挂业务,那实际上政府最应该撤掉的部门就是招商局。因为招商局的任务和先天责任就是优中选优,而并非是看一个冰冷测算的数据。另外一个,招商局应该反思的是之前政府所做的规划版本是否具有科学性。
 
第二个是规划:
作为民营企业,转型快、动作快、决策快,就可以大大方方的去跟政府直截了当地去谈现金流平衡的问题。只有这样不掖着不藏着,双方将所有的困难和未来可能会遇到的一些瓶颈都摆在桌面上,政府你有你的想法,我有我的想法,才不至于出现后面大家撕毁协议甚至被劝退这样一些谁都不愿意看到的一个结局。
 
3、加强核心竞争力。产业落地这件事儿,是核心竞争力和一个特例建设的问题,这是一个相对来讲独立的学科。那么如何打造一个良性的产业生态圈,如何找准未来发展符合当地需求的特色产业,这是另一个系统的研究课题。
本文作者:重庆博川房地产顾问有限公司  董事  龙飞